Şufa kelime anlamı olarak bitişik iki taşınmazı birleştirme anlamına gelen Arapça kökenli bir sözcüktür. Şufa hakkı ise Cengiz Yele başı tarafından Ansiklopedik Hukuk Sözlüğünde şu şekilde tanımlanmıştır:
“Ön alım hakkı. Satılık bir mala-emlake ortak veya komşu olanın aynı bedel para ile satın almak üzere başkalarına tercih olunması, öncelikli tutulması hakkı.
TMK ve TBK’da düzenlenen önalım hakkı uygulamada sıklıkla karşımıza çıkmaktadır. Son dönemlerde özellikle, düşük harç ve vergi ödemek üzere tapu dairelerinde bedeli düşük gösterilerek ve önalım hakkından doğan gereklilikler yerine getirilmeden yapılan satışlara ilişkin önalım davaları gündeme gelmekte ve davalarda, kanaatimizce mülkiyet hakkının ihlali sonuçlarını doğuracak nitelikte bedellerle önalım hakkına dayanan sonuçlar elde edilebilmektedir. (Yasal veya sözleşmesel önalım hakkı mülkiyet hakkını ihlal niteliğinde değildir. Nitekim bu husus Anayasa 35/2’ye de uygundur. Ancak bahsettiğimiz konuda Yargıtay’ın “kişi kendi muvazaasından yararlanamaz” gerekçesiyle aldığı kararlarda ortaya çıkan sonuçlar, kanaatimizce, mülkiyet hakkının ihlali niteliğindedir. Bu konunun çözümüne ilişkin gabin hususunun tartışılması faydalı olabilir.)
Bu bilgi notu, sözleşmeden doğan önalım hakkı hususunda temel bilgilere ve dikkat edilmesi gereken temel hususlara yönelik olarak akademik etik kurallara riayet edilerek ancak akademik kaygı gütmeden hazırlanmıştır. Meslektaşlarımıza faydalı olmasını temenni ediyorum.
Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı
Önalım hakkı TMK ve TBK’da düzenlenmiştir. TMK 735. madde şu şekildedir:
TMK 735
“Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır.”
Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesinde ise sözleşmeden doğan önalım hakkının geçerli olabilmesi için yazılı olma şartı düzenlenmiştir.
TBK 238. maddede ise TMK 736. maddedeki gibi önalım hakkının en çok 10 yıllık süre ile kararlaştırabileceği düzenlenmiştir.
TBK 238
“Önalım, geri alım ve alım hakları en çok on yıllık süre için kararlaştırılabilir ve kanunlarda belirlenen süreyle tapu siciline şerh edilebilir.”
TBK 239. maddede önalım hakkının miras yoluyla geçebileceği düzenlenmiş ayrıca diğer devir işlemleri için şekil şartı vurgulanmıştır.
TBK 239
“Aksine anlaşma olmadıkça, sözleşmeden doğan önalım, alım ve geri alım hakları devredilemez, ancak miras yoluyla geçer. Bu hakların devredilebileceği sözleşmeyle kararlaştırılmışsa, devir işlemi hakkın kurulması için öngörülen şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.”
TBK 240. maddede ise önalım hakkının kullanılabileceği ve kullanılamayacağı durumlar düzenlenmiştir. Uygulamada sıklıkla karşımıza çıkacak olan bildirim hususu ise TBK 241. maddede düzenlenmiş olup bildirimin noter aracılığıyla yapılması zorunluluğu söz konusudur.
TBK 241
“Satıcı veya alıcı, satış sözleşmesinin yapıldığını ve içeriğini önalım hakkı sahibine noter aracılığıyla bildirmek zorundadır.
Önalım hakkına ilişkin dava açılacağı sırada dikkat edilmesi gereken bir diğer madde ise TBK 242. maddedir. Bu maddede yeni malike karşı dava açılabilmesi için tapuda önalım hakkının şerh edilmiş olması ve tescilin yapılmış olması şartı aranmaktadır. Aksi halde dava satıcıya açılacaktır. Bu noktada, aşağıda göreceğiniz Yargıtay kararındanda da anlaşılacağı üzere şerhin açıkça önalım hakkı düzenleyen şerh olması gerekmektedir. Kararda şerhte yalnızca sözleşmenin beyan edilmiş olması yeterli görülmemiştir.
TBK 242
“Sözleşmeden doğan önalım hakkını kullanmak isteyen hak sahibi, bu hak şerhedilmiş ve taşınmazın mülkiyeti alıcı adına tescil edilmişse alıcıya; aksi takdirde satıcıya karşı, satışın veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer başka bir işlemin kendisine bildirildiği tarihten başlayarak üç ay ve her hâlde satışın yapılmasından başlayarak iki yıl içinde dava açmak zorundadır.”
Dikkat Edilmesi Gereken Bazı Hususlar
Konuya ilişkin incelemeler yaparken ilk olarak şu soruları sormak faydalı olabilmektedir:
– Önalım hakkını tanıyan sözleşme yazılı olarak yapılmış mı?
– Önalım hakkı geçerliliğini korumakta mı? (10 yıllık süre sınırına özellikle dikkat edilmelidir.)
– Önalım hakkının kullanılamayacağı bir durum söz konusu mu? (Örneğin bağışlama var mı?Ancak muvazaalı bağış durumlarının ispat edildiği takdirde önalım hakkının doğacağı unutulmamalıdır.)
– Önalım hakkı şerh edilmiş mi? (Örneğin tapuya şerh bir şart olmasa da doğurduğu sonuçlar farklıdır; şerh edilmişse alıcıya dava açılırken şerh edilmemişse satıcıya dava açılır. Uygulamada davanın husumet yokluğundan reddedildiğine birçok kez şahit oldum.)
– Satış işlemi ile ilgili bildirim yapılmış mı ve bu bildirim noter aracılığıyla mı yapılmış? Bildirimin üzerinden 3 ay veya her koşulda satışın üzerinden 2 yıl geçmiş mi?
Ayrıca şu hususlara da dikkat etmek gerekir:
– Önalım davalarında dava değeri tapuda gösterilen bedel ile tapu harç ve giderlerinin alıcıya düşen kısmından ibarettir.
– Önalım davalarında gabin, defi olarak ileri sürüldüyse mahkemenin öncelikle bu sorunu çözümlemesi gerekmektedir. Ayrı bir mahkemede gabinden kaynaklı bir dava varsa bekletici mesele yapılmalıdır.
