1- ARSA PAYININ DÜZELTİLMESİ DAVASI
Arsa payının düzeltilmesi davası, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. Maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre “Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.” Söz konusu madde hükmü ile beraber; kat malikleri arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olması halinde arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılmasını mahkemeden talep edebileceklerdir. Arsa payının düzeltilmesi davası bir tespit davası mahiyetinde olduğundan dolayı dava açılırken, davacının hukuki yararının olması gerekmektedir. Bununla birlikte davacı iddiasını tanık dahil her türlü delil ile ispat edebilir.
Arsa payının düzeltilmesi davasında mahkeme tarafından dikkate alınması gereken hususlar, Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 2020/7865 Esas, 2020/11070 Karar sayılı dosyasından 09.12.2020 tarihinde vermiş olduğu kararda; “634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 3. maddesinde, kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat malikinin veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlandığından; arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasına bağlıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme bütün delilleri değerlendirerek bağımsız bölümün bedeli ile özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de, bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar esas alınır.” şeklinde tanımlanmıştır. Mahkeme tarafından, Yargıtay kararında yer alan hususların objektif bir şekilde ortaya konulabilmesi için bir bilirkişi raporu alınması gerekmektedir.
Arsa payı düzeltilmesi davasında, kat mülkiyetinin mahkeme kararı ile kurulmamış olması önem teşkil etmektedir. Nitekim Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 114/1-i maddesi gereğince “aynı davanın, daha önceden kesin hükme bağlanmamış olması” dava şartıdır. Bu nedenle arsa payının düzeltilmesi davasının açılabilmesi için kat mülkiyetinin mahkeme ilamı ile kurulmamış olması gerekmektedir.
Arsa payının düzeltilmesi davalarının yıkım kararı üzerindeki etkisi, kentsel dönüşüm uygulamalarında önem arz eden bir diğer konudur. Kat mülkiyeti, yapının yıkılmasıyla birlikte hukuken sona erdiğinden arsa payının da tespiti istenememektedir. Bu durumda arsa payı düzeltim davası devam ederken binanın kentsel dönüşüm kararı kapsamında yıkılması halinde söz konusu dava da hukuki anlamını yitirecektir. Bahse konu durum, mülkiyet hakkını şüphesiz ihlal etmektedir zira gerçekte daha yüksek bir arsa payına sahip olması gereken kat malikinin arsa payı doğru tespit edilse idi kat maliki yeni inşa edilecek yapıda, olması gereken arsa payına göre daha geniş bir bağımsız bölüm sahibi olabilirdi. İşte bu gibi haksızlıkların önlenebilmesi için arsa payı düzeltim davasının yıkım kararını durdurucu etkiye sahip olması gerekmektedir. Ne var ki bu konuda bir içtihat birliği sağlanmış değildir.
